獨家對話世茂服務葉明杰：“城市大管家”，解鎖城市服務新內涵

       物管行業彈指間邁過了四十年。

       四十年間，有物管行業自我迭代和發展的滄海桑田，也有企業承前啟后、日新月異的前赴后繼。與之共同變化的，還有物管領域不斷自我豐富的行業內涵和定義，而這其中，城市服務就是最為典型的一種。

       從早些年滿足社區的傳統“四?！睒I務就足矣，到現在物企紛紛將服務的對象瞄準了城市這一更為廣闊的天地，讓城市服務雖仍是藍海市場，但早已競爭激烈，刺刀見紅。

       而當我們談及物企參與城市服務時，世茂服務顯然是其中的佼佼者。雖然起步并非最早，但是憑借著企業自身慣有的靈敏嗅覺，以及成熟的商業思路，世茂服務的城市服務正以肉眼可見的高增速躋身物管行業的前列。

       10月29日，在世茂服務登陸港交所一周年之際，在城市服務領域又有了新布局：“Hello City”——世茂服務上市一周年答謝宴暨城市服務業務發布儀式在上海外灘茂悅大酒店舉行。

       發布儀式上，世茂服務正式發布城市服務業務發展藍圖，定位“世茂服務城市大管家”，重磅發布針對城市服務研發的服務產品體系，致力于實現“服務讓城市更美好”的發展愿景。

       活動現場，世茂集團董事局副主席、總裁，世茂服務董事局主席許世壇表示世茂集團擁有著強大的朋友圈，將助力世茂服務城市服務業務開展更多合作和拓展，助力新發展和新跨越。

       01 解鎖“城市大管家”

       世茂服務從未停止過向前探索的步伐，發布會提出的“城市大管家”，也正是公司向外界分享的一份專屬世茂服務在城市服務領域的解答。

       眾所周知，由于城市服務領域涉及的范圍極廣，因此即使是實力雄厚的頭部物企，在選擇切入城市服務賽道時，往往也會結合自身特色來選擇自己的切入點。

       比如萬科物業的城市服務模式是自上而下的，通過與具有示范意義的標桿區域合作來切入城市服務這一領域；碧桂園服務則是自下而上，更多的從三四線城市的環衛服務發力，作為進入城市服務領域的突破口；保利物業將城市服務的重心對準了城鎮，開啟城鎮公共服務管理這一獨具特色的領域；招商積余則更多憑借自身管理大體量項目的優勢以及自身央企的企業性質，來對城市服務做一個切入，一般都涉足一些體量比較大的城市服務項目的管理。

       那么，同樣作為城市服務領域內的佼佼者，世茂服務對自身“城市大管家”的定位又是如何解讀的呢？

       從發布會披露的情況來看，世茂服務城市服務業務是以“城市大管家”為角色定位，一脈相承于“物業管家”傳統優勢，從服務“居民”延伸至服務“居民+市民”，從服務“墻內”延伸至服務“墻內+墻外”，從“單一”物業服務拓展為“全場景”城市服務。

       具體來說，即以市民需求為中心，形成城市環境管家、城市空間管家、城市煥新管家、城市智慧管家等4類服務系列，25項細分產品，實現“加減乘除”的目標：幫助政府加強城市服務質量，減輕城市運作壓力，乘以服務業態場景，除去城市管理難題。

       而在發布會召開之前，世茂服務控股有限公司執行董事及總裁葉明杰在接受物業深度觀察專訪時則對公司的城市服務做了更為詳細的闡述。

     “推出城市大管家，是世茂服務近期將自己的業務進行梳理以后，一個統籌的最終結論，而之所以是‘城市大管家’，則是因為城市服務的管理主體往往會是各級政府，物企進入城市服務領域，實際上是做政府的助手，做政府在這一領域內的管家，通過服務讓這個城市更美好，讓城市的治理能夠更精細化?！比~明杰說。

       在他看來，城市治理精細化是時下最熱點的話題之一，經常被中央政府和各級地方政府提及，而在具體實操過程中，政府往往也迫切需要實際落地的抓手來完成城市的精細化管理。

     “我也很認同當前其他物企在城市服務領域所做的一些開拓?！比~明杰說，“但是世茂服務在這方面的具體思路還是不同的。世茂服務‘城市大管家’的框架中還細分了‘4個管家’，分別是城市環境管家、城市空間管家、城市智慧管家以及城市煥新管家，這其中包括了我們對城市管理的全部核心內容?！?/p>

       具體來看，環境管家方面，目前世茂服務主要還是通過環衛業務為切口來進行落地。

     “我們在環境管家方面的切口是環衛業務，但同時還對傳統的環衛業務進行升級，包括環衛、綠化、道路管養，設施設備管理、執法輔助以及秩序維護，類似的服務內容都涵蓋在內。這種面向于城市的環境的治理，我們將其統稱為城市環境管家?！比~明杰說。

       然而，世茂服務的城市環境管家業務其實還包含了更深層次的邏輯。

     “更重要的是，城市環境管家所涉及的業務，甲方往往是各地方政府的負責人。因為在整體城市精細化治理的宏大課題下，各地方政府的主要負責人都是精細化治理的直接責任人，那么我們通過環境管家的業務，加上自身優質的服務能力，迅速獲得更多的認知，這在另一方面可以幫助我們在一個地區迅速的提升自己業務的濃度和密度?！比~明杰直言?！岸谝粋€地區業務濃度、密度提升，對我們的降本增效又能起到很多積極作用?！?/p>

       如果說城市環境管家是世茂服務在對傳統環衛業務上的一次徹底升級，那么“4大管家”中的城市空間管家，則標志著公司對空間管理能力上的一次新的突破，實現了從原先的“大空間”向“小空間”的能力轉移。

     “越小的空間越需要企業自身有強大的運營能力?！比~明杰說，“就城市服務而言，城市道路、街道就是大空間，而類似體育館這樣的公建項目就是小空間。以體育場為例，對小空間的運營，就包括賽事運營、場地運營、資源空間運營，包括做建筑物中節能等等一系列業務，以及所有設施設備的管養，這個就是我們談到的空間運營。未來世茂服務會以傳統物業管理業務為切入口獲得相關的空間資源，然后引入專業的空間運營團隊，來做進一步的空間運營的工作?！?/p>

       城市智慧管家方面，世茂服務的智慧管家實際上是幫助政府解決民生問題的，通過環境管家、空間管家的進一步打造，以及煥新管家拉動需求之后再逐步開展的業務，目前仍是一個全新的新領域，具體如何開展，公司自身還在研究過程當中。

       城市煥新管家方面，“這實際上是城市煥新大框架下的一項幫助社區煥新的業務，城市煥新包含了社區煥新，但是社區煥新里面并不能大拆大建，要做的是微更新?！比~明杰說。

       值得一提的是，在4大管家的具體業務里，世茂服務并沒有打算從零開始，收并購可能是其開展具體業務的必要路徑。

     “城市煥新管家的業務早期要做規劃做設計，現在的物業公司普遍不具備這個設計能力，因此我們基本都不會選擇從零開始做，通過收并購構建能力將成為重要途徑，而城市環境管家也較為類似，收并購構建能力也會是主要路徑之一；城市空間管家則可能就需要我們跟自己內部的資源，比如說是世茂服務旗下的商業公司去溝通同，去合作做城市空間管家，或者跟一些國有企業合作。而做城市智慧管家，世茂服務一定不會自己從零開始建，可能會去找頭部的這些智慧城市的公司，共同成立一家合資公司進行線上線下的無縫銜接?！比~明杰說。

       整體來看，未來在城市服務業務方面，世茂服務將從三個階段實現從“物業管家”到“城市大管家”的自身迭代升級。第一階段，通過協同獲取各服務系列下的項目資源，提高獲單率，快速擴展至全國。第二階段，通過打造環境治理、市政環衛、城市更新、城市級智慧停車運營、智慧平臺建設等“爆款產品”，跑通業務模式，實現業務能力持續升級。第三階段，通過將業務能力升級后的四大服務系列統一平臺化，構建城市服務生態圈，最終建成“城市大管家”。

      02 城市服務已成新支柱

       城市服務在世茂服務的整體戰略規劃中的重要性，在2021年的半年報中就已經體現的淋漓盡致。

       根據公司2021年半年報顯示，報告期內實現營業收入42.34億元，同比大增171%。具體分類來看，公司的營收主要由物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務和城市服務四個板塊組成。

       相較于2020年年報中公司的營收構成僅有物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務三大塊而言，城市服務在當前報告期內，首次成為公司新增的主要收入來源。具體收入上，公司上半年城市服務領域營收破億，達1.34億元。

       在具體布局上，2021年5月以來，世茂服務分別合作深圳深兄環境有限公司（以下簡稱“深兄環境”）和無錫市金沙田科技有限公司（以下簡稱“金沙田”），布局大灣區和長三角兩大重點區域，構建城市服務核心綜合能力。

       其中，深兄環境是大灣區前十環衛公司，連續13次獲得深圳環評指數榜首位，根據最新的消息顯示，近期深兄環境有限公司中標深圳市松崗街道清掃保潔、垃圾清運及配套公廁綜合管養服務項目，中標金額6115.873萬元/年，合同一年一簽，服務期三年，總金額高達1.83億。

       金沙田位列市政環衛行業全國第六，深耕長三角區域。兩家公司均屬于國家高新技術企業，均具有清潔清洗國家一級資質，業務涵蓋城市環衛、垃圾分類處理、路政設施安裝、園林綠化工程、智慧街區等。

       另一方面，世茂服務與地方政府合作，僅半年多時間，城市服務產品在宿遷市宿城區、哈爾濱市阿城區、貴陽市貴安新區等全國9個地區“多點開花”。

       以宿遷市宿城區為例，繼2020年世茂服務與宿遷市宿城區人民政府簽訂合作協議后，雙方已組建專業化運營管理公司，合力構建“城市綜合運營管理服務平臺”，2021年7月26日已中標當地地標性公共空間宿遷酒都公園綜合管理項目，同時此前還落地了城市公共空間管理、政府公建等多個項目，分批次落地項目包，未來還將批量接管和拓展更多的城市空間服務業務。    

       03 暢游城服藍海彰顯硬實力

       城市服務賽道上的如火如荼，其背后和世茂服務硬核實力有著密不可分的關系。

       根據公司2021年半年報顯示，營收方面，世茂服務實現營業收入42.34億元，同比大增171%。

       具體數據上，不僅整體營收翻倍，在各項主要收入項目上，世茂服務也大多取得了極為高速的發展。中報數據顯示，截至2021年上半年，公司物業管理服務收入23.22億元，同比增長183.3%；社區增值服務收入13.93億元，同比增長233.9%；城市服務收入破億，達1.34億元。

       除去營業收入，世茂服務在盈利能力上也得到了快速的發展。中報數據顯示，2021年上半年，公司實現歸母凈利潤5.78億元，同比增長136%。高增速營收下，歸母凈利潤的持續增厚，基本描繪出世茂服務在2021年上半年高增速同時高質量發展的全貌。

       此外，公司在管理面積上也延續了2020年年報中高成長的一面。截至2021年6月30日，公司的合約面積2.39億平方米，同比增長91%，在管面積為1.75億平方米，同比增長達104.2%。目前公司在管項目達到661個，覆蓋了全國29個省、直轄市和自治區、以及117個城市。

       而在市場拓展方面，在世茂服務2.39億的合約面積中，來自世茂集團的面積占比31%，內生項目集中在一、二線城市，定位中高端客戶群體，鎖定優質用戶及資產，為增值服務帶來更大挖掘空間。來自第三方的面積占比大幅提高至69%。

       具體來看，世茂服務的第三方競標外拓成績同比2020年上半年增長近29倍，更夸張的是，2021年僅僅過去半年，公司在市拓上取得的成績就要超越2020年整年的18%。

       值得一提的是，在第三方拓展方面，世茂服務也并非單一追求規模。數據顯示，世茂服務第三方競標外拓平均物業費屢創新高，達每月每平方米2.2元，續約率接近100%，客戶滿意度行業領先，高達91%。

       市拓的兇猛，帶來的是公司在業態上的進一步豐滿。半年報數據顯示，截至2021年上半年，公司在非住宅業態占比高達61%，反過來，市拓業態的多元化，也進一步證明了世茂服務構建外拓能力，以及往多元業態綜合拓展的決心。

       2021年上半年，世茂服務中標多個優質項目，比如，在高校項目上，獲得了北京郵電大學、中央民族大學（豐臺校區）、天津大學等物管合約；此外，還拓展了廣州獵德凈水廠、成都地鐵2號線等優質標的，涵蓋包括學校、公建、地鐵等在內多個業態。

       對于市拓速度和質量大幅提升，在業績發布會上，世茂服務執行董事兼總裁葉明杰表示，2021年世茂服務對第三方競標外拓全面升級升維，建立起了“1+4”業務全鏈條能力。世茂服務采用公式化思維構建市拓標準化能力，將市拓拆分為有效信息獲取、項目踏勘和評審效率、談判和投標轉化率等關鍵環節，并逐一有針對性地打造提升各項能力。

      04 結語

       近年來，世茂服務的發展速度非常迅猛。眨眼間，公司已經由一家以服務中高端住宅為特色的企業，蛻變成了橫跨醫院、學校、公建、寫字樓、城市服務方面均有布局的全業態綜合性物企。

       現如今，在城市服務領域上，世茂服務給出了一套自己的體系和路徑，和此前的碧桂園服務、萬物云等等頭部物企一道，在這片巨大的藍海市場內開疆拓土。

       正如此前業內的判斷所說的那樣，并非所有的物企都有能力開展城市服務，更并非所有的物企都能夠在城市服務領域內建立起自己的體系，顯然，世茂服務就是那家即能夠開展業務亦能夠輸出方法的頭部物企。

       世茂服務的城市服務，值得期待。（作者：袁益）